Генеральный план

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

РАСПОЛОЖЕНИЕ ПОСТРОЕК НА УЧАСТКЕ

В пределах приусадебного участка обычно создают несколько зон по их назначению: жилая, хозяйственная, садовая (огородная) и зона для отдыха.

Постройки на участке

К жилой зоне относится сам дом. Его расположение зависит от формы и размеров участка, расстояния до соседних домов и расположения соседних хозяйственных  построек, природной составляющей участка, например рельефа и существующих деревьев. Обычно дом лучше ставить либо вначале, либо в конце участка, чтоб создать удобное  пространство под сад и огород.  Если на участке есть возвышенность, то рекомендуется строить на ней либо выравнивать участок во избежание скопления воды возле дома. Наличие деревьев также может повлиять на архитектурное решение дома, например, сейчас нередко сохраняют деревья, как часть архитектурного замысла.

Размещение построек на участке

Хозяйственную зону обычно стремятся скрыть по мере возможности, в ней размещают гараж, сарай, погреб, летнюю кухню, септик, летний душ и туалет. Если планируется возведение сарая для животных или уличного туалета, то для них необходимо выбрать отдаленное место для минимизации проникновения звуков и запахов на остальную территорию.

Как расположить постройки на участке

В садовой и огородной зоне размещают насаждения деревьев, цветники, огород, теплицу, колодец. Лучше расположить сад в непосредственной близости к дому для его визуального восприятия из окон. Если нет желания держать традиционный огород,  можно воспользоваться многочисленными дизайнерскими идеями насаждений в вазонах, которые станут несомненным украшением ландшафта.

Размещение построек на земельном участке

В зоне отдыха хорошим решением является размещение террасы, связанной с домов, уютной беседки в окружении деревьев. В современных домах они часто оснащаются мангалом, что делает времяпровождение более приятным и полезным.

Постройки на дачном участке

При достаточной площади участка хорошим дополнением будет бассейн, который не только скрасит жаркие летние дни, но и добавит ландшафту изюминку.

Нормы построек на дачном участке

Постройки на дачном участке лучше организовывать компактно и, руководствуясь нормативными документами, необходимо выдержать расстояния между основными постройками и сооружениями. 

Нормы размещения построек на земельном участке

Для правильного расположения построек и сооружений на участке необходимо руководствоваться санитарными нормами:

• расстояние от дома или летней кухни до хозяйственных построек для животных и птиц должно составлять не менее 15м;
• расстояние от дома или летней кухни до мусоросборника, туалета, компоста для отходов должно составлять не менее 15 м;
• расстояние от питьевого колодца и скважины до дома должно составлять не менее 20 м;
• расстояние от питьевого колодца и скважины до хозяйственных построек для животных и птиц должно составлять не менее 20 м;
• расстояние от дома или летней кухни до септика продуктивностью до 1 куб.м./сутки – не менее 5 м;
• расстояние от дома или летней кухни до септика продуктивностью 1-3 куб.м./сутки – не менее 8 м;
• расстояние от питьевого колодца до мусоросборника, туалета, компоста для отходов – не менее 20 м.
• при отсутствии городской канализации на территории участка устраивается очистительное сооружение – септик. Устройство выгребных ям запрещается.
• расстояние от питьевого колодца и скважины до септика продуктивностью до 3 м.куб/сутки должно составлять 25-30 м вверх по течению и 40-50 м вниз по течению и 25-30 м по перпендикуляру до оси течения потока грунтовых вод. Если в пределах участка это расстояние обеспечить невозможно, то устраиваются колодцы, скважины или каптажи для группы домов вдоль жилых домов;
• расположение хозяйских построек по линии жилой застройки не допускается;
• хозяйственные постройки и гаражи на соседних участках можно объединять;
• расстояние между домами и хозяйскими постройками в пределах одного участка не нормируются.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Как получить в МФЦ или заказать через сайт Госуслуг?

При получении ГПЗУ в МФЦ собственнику (владельцу) ИЖС необходимо выполнить такие действия:

1. Подготовить необходимую документацию.
2. Заказать проведение топографической съемки земельного участка.
3. Обратиться в МФЦ.
4. Заполнить письменное заявление на получение ГПЗУ. Причем в этом документе необходимо указать такую категорию использования земельного участка — «Для ИЖС».
5. Получить готовый градостроительный план на руки.

Разница получения в МФЦ градостроительного плана на ЛПХ и на ИЖС состоит в том, что в первом случае в заявлении необходимо прописать иную категорию использования земельного участка. В подобной ситуации в отношении ЛПХ указывается следующая фраза — «с целью ведения своего подсобного хозяйства и последующим возведением жилых объектов на земельном участке».

В случае оформления ГПЗУ через сайт Госуслуг необходимо выполнить такие действия:

1. Зайти на сайт Госуслуг, залогиниться и перейти в раздел «Категории услуг» — «Получение градостроительного плана земельного участка».
2. Выбрать пункт «Электронная услуга».
3. Заполнить заявление.
4. Прикрепить электронные копии необходимых документов.
5. Отправить заявление.

Справка! Уведомление о готовности ГПЗУ поступит в Личный кабинет на сайте Госуслуг.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить

Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Связь с другой документацией

До оформления ГПЗУ заявителю необходимо заранее подготовить нижеприведенную техническую документацию:

• Топографический план. До начала застройки проводится топографическая съемка земельного участка, информация о которой заносится в ГПЗУ.
• Ситуационный план — оформляется, если топографическая съемка ведется с высоты. В этом документе фиксируются границы участка и прилегающие к нему объекты.
• Проект межевания территории. В этом документе фиксируются сведения об установленных границах участка.
• Специальные технические условия (СТУ).
• Кадастровый паспорт земельного участка (в виде выписки из ЕГРН).

После оформления всей вышеприведенной документации владельцу (собственнику) земли необходимо обратиться в соответствующие инстанции за получением ГПЗУ.

Когда нужен генплан

Считается, что строительный план относится только к моменту проведения различных реконструкционных или строительных работ. Дескать, потом его просто убирают и хранят где-нибудь, пока вновь не возникнет необходимость. Однако в реальности генплан имеет разнообразное предназначение.

Например, он служит основой:

• определения фактических направлений, всех границ развития для городских, пригородных и сельских поселений;
• зонирования территорий;
• разработки, проверки и развития современной инженерной, транспортной и любой другой инфраструктуры;
• обоснования выдвигаемых градостроительных требований, например, когда сохраняют ценные здания – часть культурно-исторического уникального наследия города.

Генплан, касающийся поселка, города или целого округа проходит утверждение, осуществляемое местным управлением. Соответственно, любые изменения также отражаются в проекте. Нельзя построить или реконструировать ничего в городе или другом населенном пункте без плана, одобренного администрацией.

Необходимость и оправданность генерального плана подчеркивается и законодательством страны. Любое здание, даже частный дом нужно строить внимательно, учитывая детали. Когда проектирование касается иных масштабов, например, поселка или большого города, то ответственность возрастает чрезвычайно. В любом таком плане есть аналитический блок, где изучается вся информация, и блок для разнообразных проектных предложений. В каждом имеются современные наглядные графические материалы. Благо технологии позволяют всю разработку вести через компьютер, используя специальные программы. Утверждение плана автоматически дает начало строительным работам.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Разбивочный план

Разбивочный план (план расположения зданий и сооружений) определяет положение всех проектируемых и сохраняемых зданий и сооружений на территории застраиваемого участка. Кроме этого, показывает ситуацию и рельеф местности.

Строительная геодезическая сетка, которую используют для привязки зданий, должна перекрывать весь разбивочный план. Наносят ее на чертеж в виде квадратов со сторонами 10 см. Начало координат принимают в нижнем левом углу листа. Оси строительной геодезической сетки обозначают арабскими цифрами, соответствующими числу сотен метров от начала координат, и прописными буквами русского алфавита: А — горизонтальные, Б — вертикальные оси. Таким образом, ОА — начало координат. 1А, 2А, ЗА — горизонтальные оси; ОБ — начало координат. 1Б, 2Б, ЗБ — вертикальные оси.

Для чертежей, выполняемых в масштабе 1:500, следует вводить промежуточные оси через 50 м. Например, ОА+50, 1А, 1А+50.

При привязке отдельных зданий к разбивочному базису (условной линии), красной линии или к существующим зданиям строительную геодезическую сетку не наносят.

На разбивочном плане при изображении контуров зданий указывают отмостку и въездные пандусы, наружные лестницы и площадки у входов, В двух противоположных углах контура наносят строительные координаты для точек пересечения координационных осей здания. Для зданий сложной конфигурации или при расположении их не параллельно осям строительной геодезической сетки — во всех углах. Для центрических сооружений указывают координаты центра и одной характерной точки, а для линейных сооружений — координату оси или координату начала и конца отдельных участков.

Внутри контура здания в чертежах наносят знак отметки уровня в виде стрелки по ГОСТ 21.101—97, а на полочке линии-выноски — абсолютную отметку, соответствующую условной нулевой отметке (0.000), т.е. уровню чистого пола здания.

На разбивочном плане у контура зданий изображают проемы ворот и дверей в масштабе чертежа, а также оси и координаты осей ворот.

В координируемых точках изображают и маркируют координационные оси. На разбивочном плане указывают:

· красные линии, линии застройки и границу отвода территории;

· здания и сооружения;

· площадки различных назначений;

· тротуары и дорожки;

· транспортные коммуникации;

· ограждение с воротами и калитками или условную границу территории;

· стрелку «юг — север» и другие необходимые элементы разбивочного плана.

На разбивочном плане, при необходимости, могут быть приведены: экспликация зданий для генеральных планов предприятий, или ведомость жилых и общественных зданий для генеральных планов жилищногражданских комплексов (рис. 14.3.1. и рис 14.3.2.)

На рис.14.3.3 представлен фрагмент плана разбивки производственного здания. Здание проектируемое двухэтажное (две точки в левом нижнем углу здания), По генеральному плану это здание имеет третий порядковый номер (цифра три в правом нижнем углу).

Отметка +110, 50, нанесенная на плане здания, условно принята на всех чертежах зданий этого генплана за отметку 0,000. Указана также координата оси ворот и продольной оси дороги. На рис. 14.3.4 изображен фрагмент разбивочного плана жилищно-гражданского объекта с размерной привязкой.

Примеры ПЗУ для 4, 6, 8, 10, 12 и 20 соток

Для различных дачных участков можно предложить такие стандартные варианты ПЗУ:

Участок площадью 4 сотки. Планировка осуществляется путем облагораживания территории вокруг дома. Можно выделить такие зоны-секции:
входная;
садово-огородная;
для отдыха;
цветник.
При наличии детей стоит подумать о небольшой детской площадке с качелями и песочницей. Не надо строить массивные сараи и гараж. Не рационально сажать слишком высокие деревья и чрезмерно пышные кустарники.

Участок в 6 соток. Это наиболее распространенная площадь дачных ЗУ. На такой территории можно разместить:
жилой дом (до 20 м2);
хозяйственные постройки, в т.ч. душевая, туалет, сарай (15 м2);
площадка (гараж) для автомобиля (8м2);
зона отдыха с детской площадкой (75 м2);
огород с теплицей (120 м2);
другие растения: деревья, кустарники, цветы (320 м2.);
дорожки (42 м2).
Такой участок имеет дом для сезонного проживания. На свободной территории можно расположить малые архитектурные формы.

Участок 8 соток. На нем можно построить жилой дом площадью до 80 м2 (8х10 или 9х9 м). Хорошо впишется баня размером 5х5 м. Необходимо обеспечить дачу и баню водой. Для этого предусматривается колодец. Для машин лучше всего подойдет площадка с навесом на 2 машиноместа.Между постройками вписывается зона отдыха размером 15х11 м. Здесь можно установить беседку, небольшой бассейн, детскую площадку и цветник в виде альпийской горки. Садово-огородной зоне стоит выделить не менее 400 м2.

Участок 10 соток

Площадь вполне достаточна для использования различных стилей дизайна.
Жилой дом может быть до 100 м2.
Зона отдыха (до 200 м2) включает комфортабельную баню с террасой, бассейн, беседку, барбекю, детскую площадку.
Для автомашин лучше сделать площадку размером 7,5х5 м.
Можно предусмотреть хозблок общей площадью до 40 м2.
Сад и огород может раскинуться на 500-600 м2.
Внешний вид улучшат газоны и декоративные растения.

Участок на 12 соток
Он способен объединить множество нужных и полезных объектов:
жилой дом (до 150 м2);
хозяйственные постройки (50 м2);
зона для отдыха и детская площадка (не менее 200 м2);
огород с теплицей (до 200 м2);
сад (500-550 м2);
дорожки (до 50 м2).
На таком большом участке важно уделить внимание искусственному освещению и малым архитектурным формам. Прекрасно смотрится небольшой фонтан.

Участок на 20 соток, длинный прямоугольной формы
Проект планировки зависит от расположения главного входа, т.е

подъезда к участку.
Если вход на узкой стороне, то перед домом создается транзитная (буферная) зона, а хозблок, зона отдыха и садово-огородная зона перемещается за дом.
Если есть возможность сделать вход по длинной стороне, то дом разделит участок на 2 части: в одной можно разместить зону отдыха и сад, а в другой хозблок и огород.
Жилой дом может иметь площадь до 200 м2. Дополнительно на такой обширной площади можно обустроить спортивную площадку (например, теннисный корт).

При планировании дачного участка следует учесть частоту и продолжительность проживания, количество постоянных жильцов и гостей.

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями.

Генплан участка на территории г. Москвы

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.

Генеральный план строительства в ППР

Требования к объектному стройгенплану, разработанному в составе ППР, аналогичны требованиям к СГП общеплощадочному с учетом большей детализации и конкретизации отдельных позиций. Так, в объектном СГП указываются:

• пути и средства для доставки работников на этажи, ярусы, захватки, а также места входов в здания и сооружения;
• точки размещения приборов для освещения строительной площадки с указанием контуров заземления;
• мест расположения контейнеров для сборки бытового и строительного мусора и др.

Все решения объектного СГП должны соответствовать разработкам общеплощадочного, а при необходимости внесения изменений, они должны быть согласованы с проектировщиком.

Пошаговая инструкция, как правильно сделать проект своими руками

ПЗУ производится в следующем порядке:

1. Предварительное обследование. Необходимо уточнить:
   • рельеф местности;
   • архитектурные особенности района;
   • тип и структуру грунта;
   • залегание грунтовых вод;
   • розу ветров;
   • ориентирование по сторонам света;
   • освещенность в разное время суток.
2. Выбор типа ПЗУ с учетом уточненных данных.
3. Зонирование ЗУ. Определяется площадь, которую можно отдать под различные зоны. Центральная роль отводится жилому дому.
4. Проводится расчет по нормативам для определения возможности размещения различных построек относительно жилого дома, въезда и соседних участков.
5. Разработка чертежа (план-схемы) ПЗУ:
   1. Вначале, определяется место строительства жилого дома.
   2. Далее, размечаются основные зоны и места расположения различных хозяйственных построек. Линиями размечаются дорожки для перемещения людей.
   3. Следующий шаг – планирование посадок деревьев и кустарников.
   4. После завершения всех разметок определяются места для цветочных клумб. При желании планируется вертикальное озеленение.
   5. Завершает разработку схемы – размещение малых архитектурных форм, осветительного оборудования и иных декоративных элементов.
   6. После этого на нее наносится рельеф местности, и отмечаются стороны света.
6. Документация. Если на участке решено строить капитальное сооружение, то нужен Проект планировки территории, согласованный в установленном порядке. Разработку этого документа лучше доверить специалисту, т.к. он относится к градостроительной документации и должен включать детализацию и уточнение всех структур, увязку с подъездными дорогами, уточнение границ.
   Кроме него, возможно потребуется Проект по межеванию, если границы участка точно не установлены официально. Документы согласовываются в местном отделении Роснедвижимости.

После проведения всех перечисленных работ можно приступать к практическому этапу – проведению планировки в соответствии с проектом.